Břeclav - POD ZÁMKEM

REALITA KOLEM BŘECLAVSKÉHO PODZÁMČÍ
Břeclav, 15. 02. 2009	ing. arch. Zdeněk Miklín

	Záměr developerské společnosti QINN INVEST postavit v Břeclavi v lokalitě Zámecké louky velkoprodejnu – hobby market - je pro běžného občana možná poněkud nepřehledně propletený se záměrem města na zbudování tzv. „lesoparku“ pod zámkem, se změnami platného územního plánu a zastavením rozpracovaného plánu regulačního, se stavební uzávěrou v lokalitě, s „výhodnými“ nákupy pozemků městem - a aby to nebylo málo, tak i s politizací celé záležitosti. Představitelé města svými skoupými informacemi v médiích rozhodně situaci nevyjasňují – spíše se zdá, že radní v čele se starostou Dymo Piškulou by nejraději udrželi obyvatele Břeclavi ve sladké nevědomosti. Jaká jsou tedy fakta kolem zauzlovaného podzámčí? Jak jsou nám podávána? A o čem se naopak dost nemluví?
ÚPN SÚ Břeclav / zm.č.4 - detail
ÚZEMNĚ PLÁNOVACÍ DOKUMENTACE PRO DOTČENOU LOKALITU ODKAZ NA ÚPD	Podívejme se na problém z několika aspektů – nejdříve z formálního hlediska územního plánování: Město Břeclav má zpracovaný platný územní plán sídelního útvaru (ÚPN SÚ), který reguluje základní funkci ploch ve své závazné části (jejíž změna je poměrně složitým a dlouhodobým procesem) – a způsob jejich využití (funkční typ) pak upřesňuje ve své části směrné, k jejíž změně stačí pouze usnesení zastupitelstva města. ÚPN SÚ je důležitým nástrojem, jehož smyslem je udržet vyvážený a dlouhodobý rozvoj města, a je-li v dobrých rukou, pomáhá vybalancovat například silné ekonomické tlaky s jinými hodnotami území, které jsou finančně hůře vyčíslitelné, ne však méně důležité. V diskutované lokalitě pod zámkem jsou (zjednodušeně řečeno) v ÚPN SÚ navrženy tři druhy funkční plochy: podél komunikace I/55 (na Třídě 1. Máje) pásmo občanské vybavenosti – funkční typ Od (distribuce, ubytování, stravování) a za ním, blíže k zámku a zimnímu stadionu pak plocha veřejné zeleně (s funkčním typem Zp - park) a plocha pro sport a rekreaci (Os - sportovní zařízení). „Jemnějším“ nástrojem utváření ucelených částí města je Regulační plán (RP) – pro tuto lokalitu je od roku 2006 rozpracován RP Zámecký areál Břeclav – jehož cílem bylo stanovit v tomto složitém a exponovaném území „přesná a jasná pravidla pro řízení investičních záměrů (…) při současném respektování a ochraně přírodního a kulturního dědictví“. V souvislosti s přípravou tohoto RP vyhlásila rada města na řešené území stavební uzávěru, kterou zde zakázala provádění novostaveb (nikoliv však stavební úpravy a údržbu stávajících objektů), než budou regulačním plánem upřesněny podmínky zástavby.

NE/SOULAD INVESTIČNÍCH ZÁMĚRŮ S ÚP DOKUMENTACÍ	S vyjmenovanými nástroji územního plánování je záměr zbudování parku zcela v souladu jen na plochách označených jako veřejná zeleň u zámku a části autokempu . Zhruba třetina je pak navržena na ploše č.4.43 blíže k rybníku Včelínek, která je v závazné části ÚP určena pro sportovní a rekreační plochy. Zvažovaná konkrétní podoba parku v této části – návrh „mini LVA-landu“ je diskutabilní nejen z hlediska smyslu této atrakce: dá se považovat za plochu rekreační, rozhodně však není plochou sportovní – formálně patří spíše do veřejné zeleně. Jednoznačně v rozporu s ÚP je úmysl společnosti QINN INVEST darovat nám v této lokalitě hobby market s plochou nad 1200m². Kromě stavební uzávěry je háček ve směrné části Územního plánu SÚ Břeclav: dosud navržený funkční typ občanské vybavenosti zde tak velké provozovny – velkoprodejny – nepřipouští. Platný ÚP pro velkoprodejny vymezuje jiné plochy: na severovýchodním okraji Břeclavi (poblíž areálu Tesco a u sjezdu z dálnice D1) a na jižním okraji Poštorné (u Hypernovy). Radou města prosazovaný a koaliční většinou zastupitelů 19. 11. 2008 schválený závazek změnit směrnou část ÚP tedy není nutný pro realizaci zámeckého lesoparku (o změně závazné části ÚP - ploch sportovních na veřejnou zeleň - se usnesení nezmiňuje vůbec), ale je nutnou podmínkou pro výstavbu (jakékoliv) velkoprodejny nad 1200m²v lokalitě. Na stejném zasedání zastupitelstvo schválilo přerušení projednávání Regulačního plánu Zámecký areál a zrušení stavební uzávěry, s kterými byla realizace velkoprodejny v rozporu. Pokud starosta Břeclavi tvrdí, že „zastupitelstvo schválilo pouze koncepci případné výstavby, vůbec nevíme, jestli to budeme dál projednávat“ a místostarosta Pavel Dominik označuje obavy rybářů o bezprostřední okolí Včelínku za předčasné - „Zatím jednáme o změně územního plánu, takže je velmi brzo mluvit o stavbě čehokoliv“, je to nesmysl a záměrná bagatelizace problému. Takováto změna ÚP totiž přímo předurčuje území ke stavbě velkoprodejen, protože v souladu s ÚP pak musí být veškeré další kroky. Zájem investora začít stavět letos a otevřít v příštím roce formuloval jednatel společnosti. Klíčové projednávání už probíhá - a navíc pravděpodobně nezůstane jen u hobby marketu. V jednání jsou pozemky dva: část kempu a u Včelínku.

MAJETKOPRÁVNÍ A EKONOMICKÉ VAZBY ZÁMĚRU	Provázanost lesoparku a hobby prodejny (kromě zvláštního sousedství) však samozřejmě existuje. Jde o vztahy majetkoprávní – vlastnictví pozemků - a s tím související stránku ekonomickou. Část lesoparku je totiž naplánována na pozemcích, které (údajně – ne podle zápisu v katastru nemovitostí) patří QINN INVESTu, nebo na ně má sjednáno předkupní právo s nynějšími majiteli (i to však někteří popřeli), část pak v areálu družstva Autokempink Břeclav, které hodlá zbytek pozemků prodat právě této developerské společnosti. Bude-li zrušena stavební uzávěra, Autokempink sleví městu na pozemcích (místo původních 1.200 na 1.000Kč/m² - celkem asi 3,5 milionu) a město zaplatí za plochu (17.618 m²) a stávající objekty v části kempu „jen“ 25,4 milionu. A bude-li také změněn územní plán ve prospěch velkoprodejen, developeři na oplátku za „velmi zajímavou cenu“ (150 Kč/m²) přenechají část svých pozemků (19.810m²) městu. Tento nákup od QINN INVESTu bude město stát téměř 3 miliony korun. Oba výkupy – včetně závazků zrušit stavební uzávěru a změnit směrnou část územního plánu – už na doporučení rady schválilo zastupitelstvo města. Za 1m² pozemků (včetně stěží využitelných objektů) tak zaplatíme 758 Kč, celkem 28,4 milionu. Ekonomická výhodnost této transakce je jistě relativní. (Pro srovnání: pozemky pro Green Park ve stejné lokalitě město před několika lety prodalo za 200 Kč/m².) Připomínám, že jde zatím jen o částku za výkup pozemků – nikoliv za realizaci lesoparku. Developerská společnost si za „velkorysé“ přenechání části svých (?) pozemků vlastně od města kupuje změnu územního plánu, tak aby vyhovoval jejímu podnikatelskému záměru. Otázka je, jestli změny územního plánu mají tak jednoznačně podléhat tlaku soukromých investorů - byť zabalenému do „výhodných“ nabídek – zvláště, je-li na rubu tohoto balení připsáno: nebude-li změna územního plánu, nebude ani žádný prodej pozemků městu. Jsem přesvědčen, že přijetí takové podmínky jde proti samotnému smyslu územního plánu: ten pro různé druhy činností a aktivit vymezuje vhodné plochy tak, aby byla dodržena celková koncepce rozvoje města a „ve veřejném zájmu chrání a rozvíjí přírodní, kulturní a civilizační hodnoty území“. A pokud se územní plán respektuje, vede investory k tomu, aby své záměry přizpůsobili nebo umisťovali do stanovených funkčních ploch.

PŘEDPOKLÁDANÝ VLIV ZÁMĚRU NA LOKALITU A BŘECLAV	Abychom si mohli porovnat „zisky a ztráty“ nás, obyvatel Břeclavi, musíme se kromě formální a ekonomické stránky věci podívat také na faktické dopady, které bude mít projednávaná změna na lokalitu a celou Břeclav. Které funkce a aktivity přijetí prosazovaných změn ovlivní, které se v území nově objeví – a které naopak ubudou? Město získá pozemky, a zbude-li dost financí, časem vznikne zámecký areál na ploše téměř 6 hektarů, který (podle ideové studie z listopadu 2008) bude obsahovat polyfunkční veřejný prostor s taneční plochou, pódiem, dětským hřištěm, parkem miniatur (LVA) a provozním zázemím, to vše na travnaté ploše se zelení, s pěšími komunikacemi, pojezdovými a parkovacími plochami. Označení „lesopark“ přestaňme používat – návrhu příliš neodpovídá. Zanikne kempink s nabídkou levného ubytování turistům. Ten je i v současně platné verzi ÚP navržen na „dožití“ a větší díl jeho plochy má připadnout veřejné zeleni – zámeckému areálu. Část jeho pozemků určenou pro občanskou vybavenost zaplní nové komerční objekty. Nebude jim už bránit (zrušená) stavební uzávěra a ani nebudou omezovány „zbytečným“ (zastaveným = zrušeným) Regulačním plánem lokality, měly by zde však dodržet zastavěnou plochu do 1200m². Tento velikostní limit však už nebude platit pro plochu mezi Penny marketem, Včelínkem a silnicí na Tř. 1. Máje – tady se dočkáme velkoprodejny.
- DOPRAVA	Všechny tyto prodejny nadměstského významu si vyžádají patřičnou plochu nových zabetonovaných či vyasfaltovaných parkovišť, příjezdových a zásobovacích komunikací a manipulačních prostorů. Nové prodejny znamenají zvýšené dopravní zatížení. A velkoprodejny (obzvláště specializované, což například Hobby market je) přitahují zákazníky ze široké spádové oblasti, nejen z Břeclavi - takže tvrdit, že prodejna dopravní situaci v centru nezhorší, je přinejmenším velmi odvážné. Prosazovat velkoprodejny do centra města je za stávající dopravní situace v místě jako léčit dýchací problémy pacienta tím, že ho ještě trošku přiškrtíme. A z hlediska výhledu dopravního uspořádání města jde tento záměr přímo proti proklamované snaze centru města od automobilové dopravy odlehčit: Zákazníci ani zásobování (kamiony) se sem nedostanou po plánovaném obchvatu ani po zamýšleném „druhém propojení“ Břeclav – Poštorná (jejichž realizace je navíc zatím v nedohlednu). Zvýšené dopravní zatížení bude obdobou gravitačního pole: nejsilnější v jeho ohnisku (nové prodejny pod zámkem), ale projeví se významně v celé Břeclavi a znatelně v celé spádové oblasti. Když tedy starosta říká: „Podívejte se na Tesco, které stojí na kraji města. Kousek dál se dnes štosují auta. Kdekoliv v Břeclavi cokoliv postavíme, dopravní situace bude složitá,“ lze snad souhlasit s poslední částí tvrzení, ne s tím, že je (z hlediska dopravy) jedno, kde co v Břeclavi postavíme. A vysvětlení radního Radka Buka: „Problém vznikl už tím, že jeden supermarket vyrostl v Poštorné a druhý ve Staré Břeclavi. Lidé se proto logicky setkávají ve středu města, na tom nový obchod nic nezmění. Jediným řešením je druhé silniční propojení na Poštornou,“ je buď účelové – nebo naivní.

- ŽIVOTNÍ PROSTŘEDÍ - KULTURNÍ HODNOTY - MĚSTSKÝ PROSTOR	Zvýšená intenzita dopravy bude mít negativní důsledky na životní prostředí (exhalace, hluk), stejně jako množství nových zpevněných ploch a velké zastavěné plochy samotných prodejen se odrazí na zhoršeném mikroklimatu a absorpci a koloběhu srážkových vod. Z hlediska kulturních hodnot prostředí jde o plochy uvnitř a v těsném sousedství ochranného pásma nemovité kulturní památky – zámku. Na rizika a negativní dopady umístění prodejních objektů do lokality upozorňuje již schválená verze ÚP: „navržená změna zasahuje nevhodně do blízkosti zámku, je vysoké riziko narušení siluety zámku i historické urbanistické struktury území“ (…) „navržená změna vyvolá zvýšení intenzity dopravy na křižovatce na tř.1.máje s negativními důsledky na životní prostředí“ – a to se ještě nejednalo o velkoprodejny nad 1200 m². O splnění požadavku ÚP na novou výstavbu v zastavěném území sídla - vytváření městotvorných prostorů (ulic, náměstí) lze u objektů velkoprodejen těžko mluvit. (Tady mohl aspoň částečně pomoci právě zrušený Regulační plán lokality.) Neočekávejme, že urbanistické a architektonické začlenění těch nových dopadne lépe než u stávajících „maloprodejen“ Lidl, Penny market nebo Billa, která zde byla povolena první jako dočasná (!) stavba, přesto paradoxně s nejkultivovanějším architektonickým výrazem. I z tohoto důvodu patří tento typ komerčních zařízení (velkoprodejny) do okrajových částí měst. Takto si dobrovolně vytváříme periferii uvnitř Břeclavi.

- SOCIÁLNÍ HODNOTY	Realizace nových (velko)prodejen „na zelené louce“ se brzy odrazí na zániku další části stávajících menších obchodů v jádru města – neudrží se ve „zdravé“ konkurenci. Na jejich místě se můžeme těšit nejspíše na nové herny a kasína s vkusně upravenými výlohami a na rozšíření nabídky levného textilu. A nejde jen o prodejny samotné – jejich (ne)existence ve smíšených centrálních a obytných zónách ovlivňuje sociální život, pocit sounáležitosti a soudržnost obyvatel na lokální úrovni – jako přirozená mikrocentra setkávání a vzájemné komunikace. Tuto funkci velkoprodejny se svým neosobním provozem splnit nemohou - ať jsou umístěny kdekoliv.

BEZ VEŘEJNÉ DISKUSE?	Kromě věcné podstaty má celá záležitost kolem investičních záměrů pod zámkem ještě jednu velmi důležitou – protože obecnější – stránku: Je to nedostatečná vůle vedení radnice otevřeně a s dostatečným předstihem komunikovat s občany Břeclavi o těch nejdůležitějších rozhodnutích, která zásadně ovlivní bližší i vzdálenější budoucnost našeho (nikoliv jejich – nebo jim pronajatého) města. Jistě, textu zákonů a vyhlášek se (většinou) učiní zadost, veřejná úřední deska je všem přístupná… Některé koncepční záměry by si však zasloužily mnohem větší publicitu, vysvětlování a veřejnou diskusi – například i kvůli tomu si platíme „bezplatný“ měsíčník Radnice a oficiální web města. Místo věcné a otevřené diskuse nejvyšší představitelé Břeclavi obviňují opoziční zastupitele ze snahy o „zviditelnění se“, petice znepokojených občanů umisťují „úplně mimo realitu“ a sami ve svých skoupých prohlášeních podávají veřejnosti informace přinejmenším zavádějící. Zodpovědnou politiku – správu věcí veřejných – tak nahrazují netransparentním politikařením.

BEZ ALTERNATIV?	Do tohoto kontextu pak zcela zapadá i to, že Zastupitelstvu města byl celý záměr předložen v balíčku nazvaném „*Koncepce vybudování zámeckého lesoparku v souvislosti s plánovanou opravou břeclavského zámku“, ovšem v jeho obsahu se skrývaly především souvislosti s účelovou úpravou územního plánu, odklizení překážejícího plánu regulačního (se stavební uzávěrou) a „výhodný“ nákup pozemků, to vše pro umístění velkoprodejny v jednom z nejcennějších – a zároveň nejsložitějších - území v centru města. Nebyla navržena žádná alternativní řešení,* například rozsahu plochy parku a s tím související nutnosti (?) kupovat pozemky od QINN INVESTu nebo družstva Autokempinku, ani alternativa trvat na dodržení územního plánu, nebyly vyhodnoceny dopady záměrů do území…

VÝZVA ZASTUPITELŮM	Nakonec zbývá otázka po důvodu unáhleného přijetí této „koncepce“, a z toho vyplývající apel na zastupitele města, aby své usnesení včas revokovali a záměry v zámeckém areálu znovu, na základě adekvátních podkladů a při vědomí všech souvislostí a důsledků, zodpovědně posoudili.

DISKUSE - BŘECLAVSKÝ DENÍK	CHCETE SE K PROBLEMATICE "PODZÁMČÍ" VYJÁDŘIT? WEB BŘECLAVSKÉHO DENÍKU ZVEŘEJNIL ZKRÁCENOU VERZI ČLÁNKU - S MOŽNOSTÍ DISKUSE

ODKAZ NA ÚPD	ÚZEMNĚ PLÁNOVACÍ DOKUMENTACE K LOKALITĚ

VÝZVA BŘECLAVSKÝCH ARCHITEKTŮ	ZASTUPITELSTVU MĚSTA - 16. 6. 2009

kontakt: a r c h @ m i k l i n . c z